Je gaat verhuizen, maar je huidige woning is nog van jou. Verkoop je hem? Of ga je hem verhuren? Allebei kan. Maar de keuze heeft grote gevolgen voor je geld, je tijd en je risico's. In dit artikel helpen we je om de afweging te maken. Met een eenvoudig rekenvoorbeeld en de regels die in 2026 gelden.
De twee opties in het kort
Verkopen geeft rust en duidelijkheid. Je ontvangt de opbrengst in één keer. Daarmee los je je hypotheek af, en houd je misschien geld over voor je volgende woning. Daarna heb je geen zorgen meer over de woning.
Verhuren geeft maandelijkse inkomsten. Je blijft eigenaar, dus je profiteert van een eventuele waardestijging. Maar je blijft ook verantwoordelijk. Voor onderhoud, voor de huurder en voor de regels.
Vijf vragen om jezelf te stellen
1. Heb je het geld uit de woning nodig?
Wil je een nieuwe woning kopen? Dan heb je de overwaarde vaak nodig. Bij verhuren zit dat geld vast in de oude woning. Bovendien kan een tweede hypotheek lastig zijn. Bespreek dit vroeg met een hypotheekadviseur.
2. Mag je de woning verhuren?
Heb je een hypotheek? Dan heb je bijna altijd toestemming van je bank nodig. Verhuur je zonder toestemming, dan kan de bank eisen dat je de hypotheek direct aflost. Dat staat ook op de site van de Rijksoverheid.
Daarnaast kan de gemeente regels hebben. In Haarlem geldt opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde van € 495.948 of lager bij aankoop. De eerste vier jaar na aankoop mag je zo'n woning niet verhuren zonder vergunning. Een vergunning is onder meer mogelijk als je na aankoop minimaal twaalf maanden zelf in de woning hebt gewoond. Je mag dan maximaal twaalf maanden achter elkaar verhuren. Heb je de woning korter dan vier jaar? Check dit dan altijd eerst.
3. Wil je de woning later terug?
Sinds 1 juli 2024 is een vast huurcontract de norm. Een huurder krijgt dus meestal een contract voor onbepaalde tijd. Je kunt dat niet zomaar opzeggen. Daar is een wettelijke reden voor nodig.
Ga je tijdelijk weg, bijvoorbeeld voor werk in het buitenland? Dan kan tussenhuur met een diplomatenclausule een oplossing zijn. Wil je de woning na een paar jaar verkopen? Daarvoor is sinds 1 juli 2024 een nieuwe opzeggingsgrond, na afloop van de afgesproken huurtermijn. Daar gelden voorwaarden. Laat je hier goed over adviseren voordat je een contract tekent.
4. Hoeveel huur mag je vragen?
Sinds de Wet betaalbare huur bepaalt het puntensysteem vaak de maximale huur. Voor contracten die in 2026 ingaan:
tot en met 186 punten: maximaal € 1.228,07 kale huur per maand (middenhuur);
187 punten of meer: vrije sector, zonder maximale huur.
Valt je woning in de middenhuur? Dan is de huuropbrengst begrensd. Dat kan de rekensom flink veranderen. Ook de jaarlijkse huurverhoging is begrensd. In 2026 is dat maximaal 4,4% in de vrije sector en 6,1% bij middenhuur.
5. Heb je tijd en zin om verhuurder te zijn?
Als verhuurder heb je plichten. Denk aan onderhoud, reparaties en de regels van de Wet goed verhuurderschap. Zo is de borg maximaal twee maanden kale huur. Servicekosten moeten kloppen met de echte kosten. En je kiest een huurder op een eerlijke en open manier. Een verhuurmakelaar kan dit voor je regelen, maar je blijft de eigenaar.
Rekenvoorbeeld: wat houd je over?
Hieronder staat een eenvoudige manier om te rekenen. De bedragen zijn verzonnen. Ze zeggen niets over de waarde of huur van jouw woning.
Bij verhuren, per jaar
Huurinkomsten: 12 × je maandhuur
min hypotheekrente en eventuele aflossing
min onderhoud, verzekering, VvE-bijdrage en gemeentelijke lasten
min een reservering voor leegstand en reparaties
min belasting in box 3
= wat je netto overhoudt
Bij verkopen, eenmalig
Verkoopprijs
min je resterende hypotheek
min verkoopkosten, zoals de makelaar
= wat je vrij kunt besteden of in je nieuwe woning kunt stoppen
Stel: zo werkt box 3 bij een verhuurde woning
Verhuur je een woning die niet je hoofdverblijf is? Dan valt die meestal in box 3. Is de woning verhuurd met huurbescherming? Dan telt een percentage van de WOZ-waarde mee. Dat percentage hangt af van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde.
Stel dat een woning een WOZ-waarde heeft van € 400.000. De huur is € 1.500 per maand, dus € 18.000 per jaar. Dat is 4,5% van de WOZ-waarde. Volgens de tabel van de Belastingdienst voor 2026 telt de woning dan voor 95% mee. In box 3 staat de woning dan voor € 380.000. Een hypotheek op die woning kan in box 3 als schuld meetellen. Het heffingsvrij vermogen is in 2026 € 59.357 per persoon.
Verhuur kan ook gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Belastingregels veranderen vaak. Laat je eigen situatie daarom altijd doorrekenen door een belastingadviseur.
Al verhuurd? Dan kun je ook verhuurd verkopen
Verhuur je de woning al, en wil je toch verkopen? Dat kan. Je kunt wachten tot de huurder vertrekt. Of je verkoopt de woning in verhuurde staat. De huurder blijft dan gewoon wonen. De koper wordt de nieuwe verhuurder.
Een verhuurde woning trekt een andere groep kopers: vooral beleggers. De prijs is vaak anders dan bij een lege woning. Ook de opkoopbescherming kan meespelen. Of die geldt, hangt onder meer af van hoe lang en op welke basis de woning al verhuurd is. Wij zoeken dat voor je uit. Lees meer op onze pagina over een verhuurde woning verkopen.
Verkopen met Koops: vaste prijs
Kies je voor verkopen? Bij Koops Makelaardij betaal je een vast tarief, geen percentage:
tot € 600.000: € 3.950 inclusief btw;
tot en met € 950.000: € 5.950 inclusief btw;
tot en met € 1,5 miljoen: € 8.950 inclusief btw;
tot en met € 2 miljoen: € 11.950 inclusief btw.
Daarbij komen € 950 opstartkosten inclusief btw. Koop je je nieuwe woning ook via Koops? Dan vervallen die opstartkosten. Bekijk hoe dat werkt op de pagina verkopen en kopen.
Kies je toch voor verhuren? Ook dat doen we. We hebben ruim 20 jaar ervaring in Haarlem en omgeving, en veel van onze huurders zijn expats.
Twijfel je nog? Praat het door
Verkopen of verhuren is een persoonlijke keuze. Wij zetten beide opties voor je naast elkaar: wat levert verkopen op, en welke huur is haalbaar en toegestaan? Bel ons op 023 532 9817 of mail naar haarlem@koopsmakelaardij.nl. Je bent ook welkom op ons kantoor aan de Gedempte Oude Gracht 152 A in Haarlem.
Dit artikel geeft algemene informatie en is bijgewerkt in oktober 2026. Regels kunnen veranderen. Het is geen juridisch, fiscaal of financieel advies.
