De woningmarkt in 2026: minder hectiek, maar doorstromen blijft lastig
Wie de Nederlandse woningmarkt in 2026 bekijkt, ziet een opvallende tegenstelling. De extreme overbiedingen van de afgelopen jaren lijken wat af te nemen en de groei van de huizenprijzen vlakt af. Tegelijkertijd blijft een geschikte woning voor veel kopers moeilijk te vinden en blijft de doorstroming op de woningmarkt beperkt. Kopers en verkopers zijn voorzichtiger geworden, terwijl het structurele tekort aan woningen nog altijd voelbaar is.
Verkopers wachten liever op hun gewenste prijs
Een belangrijke verandering in 2026 is het gedrag van verkopers. Waar een woning eerder snel werd verkocht, soms ver boven de vraagprijs, zijn huiseigenaren minder snel bereid om hun woning tegen een lagere prijs van de hand te doen.
Dat is begrijpelijk. Veel bestaande woningbezitters hebben de afgelopen jaren een flinke overwaarde opgebouwd. Zij hoeven niet per se te verkopen en kunnen daardoor besluiten de woning voorlopig aan te houden als de gewenste vraagprijs niet wordt gehaald.
Dat zorgt voor een bijzonder effect: er staan wel woningen te koop, maar een deel van het potentiële aanbod komt niet daadwerkelijk tot een transactie. ABN AMRO signaleert precies deze ontwikkeling en verwacht dat de woningmarkt hierdoor in 2026 verder afkoelt.
Voor kopers betekent dit dat er misschien meer onderhandelingsruimte ontstaat dan een paar jaar geleden, maar dat dit niet automatisch leidt tot veel lagere prijzen.
De prijsstijging neemt af, maar woningen worden niet ineens betaalbaar
De prijsontwikkeling laat zien dat de markt afkoelt. Volgens het Kadaster waren bestaande koopwoningen in juni 2026 gemiddeld 4,1% duurder dan een jaar eerder. Tegelijkertijd steeg het aantal transacties in juni met bijna 8% ten opzichte van een jaar eerder.
Dat is een heel ander beeld dan een echte prijsdaling of een instortende markt.
Ook De Nederlandsche Bank verwacht dat de huizenprijzen blijven stijgen, maar in een gematigder tempo. DNB rekent voor de periode 2026-2028 op een jaarlijkse prijsstijging van ongeveer 3 tot 4%. De hogere hypotheekrente remt de leencapaciteit, terwijl stijgende lonen daar deels tegenover staan.
Voor starters blijft de situatie daardoor lastig. Een lagere prijsstijging betekent immers nog niet dat woningen goedkoop worden. De betaalbaarheid blijft historisch gezien slecht.
Nieuwbouw zou de motor van de doorstroming moeten zijn
Een goed functionerende woningmarkt draait niet alleen om het aantal woningen, maar ook om de vraag welke woningen beschikbaar komen.
Nieuwbouw speelt daarin een belangrijke rol. Een gezin dat groter wil wonen, een oudere die kleiner wil wonen of een huishouden dat van een appartement naar een eengezinswoning wil verhuizen, heeft een alternatief nodig. Pas wanneer zo'n geschikte woning beschikbaar komt, kan een bestaande woning vrijkomen voor een volgende koper.
Daar zit in 2026 een belangrijk knelpunt.
De nieuwbouwmarkt laat weliswaar meer aanbod zien, maar de verkoop trekt niet overtuigend aan. In het tweede kwartaal van 2026 werden ongeveer 6.100 nieuwbouwwoningen verkocht, 7,3% minder dan een jaar eerder. Tegelijkertijd liep het totale aanbod in de nieuwbouwmarkt op tot circa 20.600 woningen.
Dat lijkt op het eerste gezicht vreemd: meer nieuwbouwwoningen beschikbaar, maar minder verkopen. De verklaring zit voor een belangrijk deel in de mismatch tussen vraag en aanbod. Er zijn relatief veel appartementen, terwijl er juist behoefte is aan passende grondgebonden woningen en levensloopbestendige woningen. Ook de prijs speelt een belangrijke rol.
Meer bouwplannen zijn daarom niet automatisch hetzelfde als meer doorstroming.
De woningmarkt zit vast op meerdere plekken
De problemen op de woningmarkt versterken elkaar.
Een starter kan een bestaande woning moeilijk betalen. Een doorstromer wil misschien wel verhuizen, maar vindt geen geschikte nieuwbouwwoning. Een oudere wil kleiner wonen, maar ziet onvoldoende passende alternatieven. En een eigenaar die wél wil verkopen, houdt de woning mogelijk aan als de markt niet bereid is de gewenste prijs te betalen.
Zo ontstaat een soort kettingreactie waarin iedere stap afhankelijk is van de volgende.
De NVM wijst er eveneens op dat nieuwbouw een belangrijke rol kan spelen in de doorstroming, maar dat het aanbod beter moet aansluiten op de woonwensen van huishoudens die een volgende stap willen maken. Wanneer bijvoorbeeld ouderen en doorstromers geen geschikt alternatief vinden, blijven ook woningen in de bestaande voorraad langer bezet.
Toch is er meer beweging dan het soms lijkt
Het beeld is dus niet uitsluitend negatief. De bestaande woningmarkt blijft transacties kennen en het aanbod is op sommige plekken ruimer geworden.
Een belangrijke factor daarbij is het zogenaamde uitponden: beleggers verkopen huurwoningen die eerder voor de verhuur werden aangehouden. Daardoor komen extra woningen beschikbaar op de koopmarkt. DNB verwacht dat dit de komende periode voor extra aanbod zorgt, al kan deze ontwikkeling ook de druk op de huurmarkt vergroten.
Daarnaast neemt de bereidheid van kopers om fors boven de vraagprijs te bieden af. Uit de Funda Index blijkt dat 35% van de ondervraagden in het eerste kwartaal van 2026 bereid was boven de vraagprijs te bieden, tegenover 41% een jaar eerder.
De markt wordt daarmee iets rationeler. Maar rationeler betekent niet automatisch ruimer of betaalbaarder.
Wat betekent dit voor de rest van 2026?
De verwachting is dat de woningmarkt in 2026 verder normaliseert. De enorme prijsstijgingen van eerdere jaren maken plaats voor gematigde groei. Kopers krijgen op sommige plekken meer tijd en ruimte om te onderhandelen, terwijl verkopers kritischer moeten kijken naar een realistische vraagprijs.
Tegelijkertijd blijft het structurele woningtekort de onderliggende kracht van de markt.
Dat maakt 2026 vooral een jaar van balans. De markt is minder overspannen dan voorheen, maar de fundamentele problemen zijn niet verdwenen. Zolang er onvoldoende woningen worden gebouwd die aansluiten bij de vraag, blijft de doorstroming kwetsbaar.
De belangrijkste vraag is daarom niet alleen hoeveel woningen er worden gebouwd, maar vooral: worden de juiste woningen gebouwd, op de juiste plekken en tegen prijzen die huishoudens daadwerkelijk kunnen betalen?
Als dat niet gebeurt, blijft de woningmarkt gevangen in een paradox: er zijn meer woningen beschikbaar, maar veel mensen kunnen of willen niet verhuizen. En zolang doorstromers hun volgende woning niet vinden, komt ook hun huidige woning niet vrij voor de volgende koper.